Töppersberg III: Wer profitiert, wer verliert – und warum das alle angeht

Die Ausgangslage

Es gibt eine Wiese am Töppersberg. Für Kinder ist sie die Rodelwiese. Für Insekten ein Lebensraum. Für den Wasserhaushalt ein Kaltluftentstehungsgebiet. Für Wandlitz einer der letzten unbebauten Freiräume im Ort.

Und dann gibt es einen Aufstellungsbeschluss der Gemeindevertretung vom 7. Juli 2025: 17 Bauparzellen auf insgesamt rund 32.000 Quadratmetern. Davon 15 Parzellen für Einfamilien- und Doppelhäuser (11.900 m²), eine für altersgerechtes Wohnen (7.700 m²) und eine Gemeinbedarfsfläche für den Neubau der Freiwilligen Feuerwehr Wandlitz (5.000 m²). 7.245 Quadratmeter sollen als Grün- und Retentionsfläche erhalten bleiben. Das ist der Plan.

Das Problem mit dem eigenen Leitbild

2024 hat sich Wandlitz ein Entwicklungskonzept gegeben – das WEK, unter breiter Bürgerbeteiligung erarbeitet. Die Kernbotschaft: Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Baulücken schließen, Leerstände aktivieren, Nachverdichtung im Bestand. Wandlitz hat dafür laut der eigenen Analyse das größte Potenzial aller 55 untersuchten Kommunen in Brandenburg.

Zwar ist die Fläche am Töppersberg im Flächennutzungsplan (FNP) bereits als Wohnbebauung ausgewiesen. Doch eine FNP-Ausweisung ist kein Baugebot – sie ermöglicht eine Bebauung, sie erzwingt sie nicht. Die Frage ist: Warum sollte Wandlitz eine bisher unbebaute Freifläche entwickeln, solange im Bestand noch fast 4.000 Wohneinheiten als Verdichtungspotenzial bereitstehen? Das WEK gibt darauf eine klare Antwort: erst innen, dann außen. Der Töppersberg steht jetzt auf der Tagesordnung, obwohl dieses Innenpotenzial kaum angetastet ist.

Bezahlbar? Für wen?

Die Erzählung klingt gut: Bauland für Wandlitzer. Das Problem: Die Gemeinde hat kein Einheimischenmodell, keine Vergaberichtlinie, kein Instrument, um zu steuern, wer dort baut. Ein Investor verkauft an den, der am meisten zahlt. So sieht die Realität aus. Und die bisherigen Neubauprojekte in Wandlitz haben gezeigt: Günstig ist da nichts.

Spannend ist, was in der Debatte gar nicht erst vorkommt: Auszubildende. Studierende. Junge Familien, die sich keine Parzelle zu Bodenrichtwerten ab 234.000 Euro leisten können – ohne Haus. Für sie gibt es in dieser Planung keinen Platz – wörtlich und im übertragenen Sinn.

Die Frage an die Gemeinde: Soll Wandlitz Grünland für ein Baumodell opfern, das faktisch nur den oberen Einkommensgruppen zugänglich ist? Ohne Einheimischenmodell, ohne Sozialbindung? Andere Kommunen – Bernau, Velten, Gransee – haben längst Vergaberichtlinien. Wandlitz nicht.

Der See, die Wiese, das Klima

Der Wandlitzer See ist ökologisch in keinem guten Zustand – das Landesumweltamt bewertet ihn als „mäßig“, chemisch sogar als „nicht gut“. Das Umweltziel „guter Zustand“ soll frühestens 2039 erreicht werden, chemisch erst nach 2045. Jede zusätzliche versiegelte Fläche belastet den Wasserhaushalt weiter. Durch die Hangneigung am Töppersberg ist natürliche Versickerung kaum möglich. Stattdessen müssten technische Lösungen her: Rigolen, Regenrückhaltebecken.

Zwar sieht die Planung 7.245 Quadratmeter als Grün- und Retentionsfläche vor. Ob das reicht, um die klimatische und hydrologische Funktion der gesamten Wiese zu kompensieren, ist eine Frage, die bisher nicht belastbar beantwortet wurde.

Und die Wiese selbst? Forscher haben nachgewiesen, dass in mehrjährigen Gräsern über 255 verschiedene Insektenarten leben. Das ist kein Naturromantik-Argument. Das ist ein messbarer Verlust.

Anmerkung der Redaktion: es gibt keine Wiese in dem Baugebiet, das Foto zeigt einen umgepflügten Acker.

Die demografische Rechnung, die niemand aufmacht

Wandlitz hat rund 24.100 Einwohner. 24,6 Prozent sind älter als 65. Brandenburg altert schneller als der Bundesschnitt. Der 65+-Anteil wird laut Modellrechnungen bis 2032 auf etwa 32 Prozent steigen, bis 2042 auf 35 Prozent – bei gleichzeitig schrumpfender Gesamtbevölkerung.

Der gemeindliche Einkommensteueranteil liegt aktuell bei rund 13 Millionen Euro. Bei schrumpfendem Erwerbsalter dürfte er bis 2042 um 25 bis 30 Prozent sinken. Einfamilienhäuser für Gutverdienende sind kein Demografiekonzept. Sie sind eine Einnahmequelle auf Zeit.

Es gibt bessere Lösungen

Einpersonenhaushalte wachsen bis 2040 auf 44 Prozent. Seit 2015 werden mehr Wohnungen im Geschosswohnungsbau fertiggestellt als in Einfamilienhäusern. Flexible Grundrisse, modulares Bauen, Mehrgenerationenwohnen – all das wäre im Innenbereich von Wandlitz möglich. Mit knapp 4.000 Wohneinheiten Verdichtungspotenzial fehlt es nicht an Fläche.

Anmerkung der Redaktion: der Töppersberg liegt 750m bzw. 11 Minuten Fußweg zum Bahnhof entfernt. Laut Aufstellungsbeschluss Töppersberg III Vorlage – BV-GV/2025-0130: Aufgrund der Lage des Gebietes im Außenbereich gemäß 35 BauGB ist zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Der Bebauungsplan kann gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sowohl aus dem wirksamen Teil-Flächennutzungsplan als auch dem in Aufstellung befindlichen Gesamt-Flächennutzungsplan entwickelt werden, in denen der Bereich als Wohnbaufläche sowie als Grünfläche bzw. Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft dargestellt ist. Wie gebaut werden darf, wird ein Bebauungsplan regeln.

900 Unterschriften – und eine Entscheidung

921 Bürgerinnen und Bürger haben die Petition „Rettet den Langen Grund“ unterzeichnet. Die Vorlage (MV/2025-0040) hat seit Oktober 2025 sämtliche Ausschüsse durchlaufen und wurde am 12. Februar 2026 von der Gemeindevertretung an den Einreicher zurückverwiesen. Am 26. März 2026 fällt die Gemeindevertretung ihre Entscheidung.

Es geht nicht darum, jede Entwicklung zu blockieren. Es geht darum, die richtige Entwicklung zu fordern: Verdichtung statt Zersiedelung. Wohnformen, die mehr Menschen Platz bieten als Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken. Und den Respekt vor einem Leitbild, das Hunderte Bürger mitgestaltet haben.

Anmerkung der Redaktion: die in der Petition angegebene Bebauung entspricht nicht dem aktuellen Planungsstand.

Anmerkung der Redaktion: Beschluss des Bebauungsplans für „Am Töppersberg III“ der Gemeindevertretung GV vom 7/2025.